De bank wil mijn appartement verkopen, kan dat? l Advocaat mr. Bonaparte

De vraag die de advocaat financieel recht met regelmaat wordt gesteld is: 'de bank wil mijn appartement verkopen, kan dat?'. Het antwoord? Als u gestopt bent met het betalen van uw maandelijkse hypotheeklasten en daardoor een achterstand is ontstaan in de hypotheektermijnen, dan heeft de bank in beginsel het recht om uw appartement te verkopen via een openbare verkoop of veiling. De bank die uw appartement wil verkopen handelt mogelijk in strijd met de wet als u kan aantonen dat u uw hypotheektermijnen volledig betaalt of als u kan aantonen dat bank een te hoge hypotheeklening heeft verstrekt. Door middel van het schrijven van een goede brief kunt u proberen om de verkoop van het appartement te stoppen. Dit kunt u dan doen door een betalingsregeling proberen te treffen voor de achterstand in de hypotheeklening of een kort geding procedure starten waarin u eist dat de verkoop van het appartement voor gestopt. In dit artikel leest u hier meer over.

Wat is de oorzaak van de verkoop van een appartement? 

 

Een te hoge hypotheeklening is vaak de oorzaak van het ontstaan van een achterstand in de hypotheektermijnen. De bank heeft dan het recht om het appartement te verkopen. Echter, soms kan een verkoop van het appartement gestopt worden wanneer blijkt dat de oorzaak van het ontstaan van de achterstand niet alleen aan de klant, maar ook aan de bank deels te verwijten is. Dat is bijvoorbeeld het geval als u een te hoge hypotheekleningsovereenkomst hebt afgesloten. Daar komt u meestal achter als uw inkomen per maand niet voldoende is om de hypotheektermijnen te betalen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als u arbeidsongeschikt bent geworden, gescheiden bent of met pensioen gaat of vanwege het simpele feit dat er te veel of te hoog aan hypotheeklening is verstrekt. In die situaties is het erg lastig, zo niet haast onmogelijk te noemen, om aan de hypotheektermijnen te voldoen. Banken hebben een zekere zorgplicht om u van te voren te wijzen op deze risico's. Treden deze risico's in terwijl de bank haar zorgplicht heeft geschonden, dan heeft u een mogelijke aanknopingspunt om de verkoop van het appartement te stoppen. 

Waarom verkoopt een bank uw appartement?

 

Banken starten vaak een openbare verkoop of veiling op als u een te hoge hypotheeklening hebt ontvangen en u gestopt bent met betalen van de hypotheektermijnen. Banken verkopen uw appartement pas bij een aanhoudende en redelijk grote hypotheekachterstand. Het 'verkoop woning door de bank'-proces start met opeising van de volledige en resterende hypotheekschuld. In de meeste gevallen kunnen consumenten de hypotheekschuld niet op korte termijn terugbetalen. Banken schakelen dan vaak een deurwaarder in die de executieveiling van het appartement verder op gang te zetten. Banken zien dit soort dossiers namelijk als een verhoogd risico, omdat de kans dat u de hypotheeklening niet kan terugbetalen voor een bank is vergroot. De vervolgvragen zijn dan:

(a) mag een bank zomaar uw appartement verkopen;

(b) aan welke regels zijn banken gebonden bij de verkoop van het appartement;

(c) wat kunt doen om de verkoop te stoppen?

 

Deze vragen zullen hierna worden betantwoord.

Wanneer kan de bank uw appartement verkopen?

 

Banken dienen zich te houden aan de wettelijke regels bij het verstrekken van hypotheeklening voor het kopen van een appartement. Ook gelden er wettelijke regels als de bank uw appartement wil verkopen. Op grond van artikel 3:268 lid 1 BW kunnen banken uw appartement verkopen wanneer u in verzuim bent met het betalen van uw hypotheektermijnen van uw appartement:

 

"Indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, is de hypotheekhouder bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen".

 

Echter, artikel 7:128a BW bepaalt dat banken niet eerder tot aanzegging van de openbare verkoop van uw appartement mogen overgaan nadat ten minste twee maanden zijn verstreken na het tijdstip waarp de vordering opeisbaar is geworden (dus in de meeste gevallen vanaf de dag dat u de opeisingsbrief van de bank heeft ontvangen):

 

"Indien de consument in verzuim is met zijn verplichtingen uit hoofde van de kredietovereenkomst, mag de kredietgever niet tot aanzegging van de executie als bedoeld in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering overgaan dan nadat ten minste twee maanden na het tijdstip waarop de vordering opeisbaar is geworden, zijn verstreken en de kredietgever de consument persoonlijk heeft uitgenodigd om in overleg te treden over diens betalingsachterstand, tenzij in redelijkheid niet van de kredietgever kan worden gevergd dat hij voormelde termijn in acht neemt of de consument persoonlijk benadert om te overleggen"

 

Kortom, de bank kan uw appartement in beginsel verkopen wanneer u achterstallig bent met het betalen van uw hypotheektermijnen. Maar de bank kan niet eerder uw appartement verkopen nadat de bank u heeft uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek. Mocht achteraf blijken dat er geen andere uitweg of alternatief is dan een verkoop van uw appartement, dan mag de bank uw appartement verkopen. Maar vaak is er altijd een oplossing te vinden, bijvoorbeeld door het treffen van een betalingsregeling zodat hier niet vaak snel aan voldaan zal zijn. De bank moet u ook de gelegenheid en de tijd bieden om de achterstallige hypotheektermijnen alsnog in te lossen. Hiermee heeft u dan een aankopingspunt om de verkoop van het appartement gestopt krijgen.

Wat kunt ondernemen om een verkoop van het appartement te stoppen?

 

Verkoop van een appartement is een 'ultimum remedium' voor een bank bij het ontstaan van een hypotheekachterstand. De bank moet zijn best doen om naar een oplossing te zoeken voor de hypotheekachterstand. Verkoop van het appartement mag alleen dan wanneer er geen andere redelijke alternatieven voorhanden zijn. Omdat het dossier vaak overgedragen wordt van de bank aan een deurwaarder, kunt u proberen om via de deurwaarder afspraken te maken met de bank.U kunt proberen om de verkoop van het appartement te stoppen door middel van:

 

(a) het aanbieden van een betalingsregeling zodat de achterstallige hypotheektermijnen naast de reguliere hypotheektermijnen worden voldaan. Deurwaarders hebben ook een wettelijke zorgplicht om redelijke voorstellen van een betalingsregeling aan de bank voor te leggen. De bank moet dan goede gronden hebben om een redelijk voorstel tot het sluiten van een betalingsregeling te kunnen weigeren.

 

(b) u kunt een kort geding procedure starten bij de rechtbank, waarin u de rechter vraagt om op zeer korte termijn uitspraak te doen over het stoppen van de verkoop van uw appartement. Het starten van een kort geding procedure kunt u niet zelf. Daarvoor heeft u een advocaat nodig. Wij kunnen u namens u een kort geding procedure starten om te proberen de verkoop van uw appartement gestopt te krijgen. Zoals eerder uitgelegd kan dat als de bank bijvooreebld niet conform de wet en de richtlijnen ten minste twee maanden heeft gewacht met de aankondiging van de verkoop van uw appartement nadat u in verzuim bent geraakt met betalen van de hypotheektermijnen van de te hoge hypotheeklening. 

 

Daarnaast mag de bank niet eerder uw appartement verkopen nadat u bent uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek om in overleg te treden over de achterstand. De achterliggende gedachte hiervan is dat banken tot het uiterste moeten gaan om het achterstandsprobleem op te lossen. Heeft de bank u niet uitgenodigd voor een persoonlijk gesprek? Dan kunt u proberen om de verkoop van uw appartement te stoppen in kort geding, omdat de bank dan mogelijk niet voldaan heeft aan de wettelijke regels.

Uitzondering op uitzondering: kan de bank toch uw appartement verkopen?

 

Ja, dat kan. Banken hoeven geen termijnen in acht te nemen of u uit te nodigen voor een persoonlijk gesprek om te overleggen wanneer dat in redelijkheid niet van de bank gevergd kan worden. Echter, de kans dat de bank succesvol een beroep kan doen op deze uitzondering is niet groot. Banken moeten immers tot het uiterste gaan om het probleem van de klant op te lossen voordat zij het appartement in de verkoop doen. Banken mogen dus niet zomaar uw appartement verkopen, dat kan niet eerder nadat aan de wettelijke regels is voldaan. Wanneer de bank deze regels niet in acht neemt, dan kunt u proberen de verkoop van het appartement te stoppen in een kort geding procedure bij de rechtbank.

Vragen?

 

Heeft u een vraag of dat de bank in uw geval uw appartement mag verkopen en/of wilt u de verkoop van uw appartement proberen te stoppen, dan kunt u contact opnemen met de advocaat financieel recht: de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte. Bel of stuur een WhatsApp naar het volgende telefoonnummer 06 15 43 85 06 of e-mail naar p.bonaparte@keizersadvocaten.nl.

 

© 2021 - Alle rechten voorbehouden aan de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte