Restschuld na verkoop huis oplossen?

Als u een restschuld heeft na verkoop van uw huis, dan lukt het vaak niet om een oplossing hiervoor te vinden met bijvoorbeeld de ING bank, ABN AMRO bank, Volksbank of de Rabobank. Meerdere redelijke voorstellen die door u worden gedaan om de restschuld af te kopen of een betalingsregeling te treffen, worden vaak afgewezen. Banken geven dan ook vaak geen uitleg waarom zij uw voorstellen afwijzen. Dit kan soms erg frustrerend zijn, omdat u liever zo snel mogelijk van de restschuld verlost wilt zijn. Hetkan voor de hand liggen om de hulp in te schakelen van een advocaat voor uw restschuld Een advocaat kan namens u proberen om de restschuld kwijtgescholden te krijgen, omlaag te krijgen of af te kopen tegen betaling van een eenmalig bedrag. In dit artikel wordt uitgelegd wat een restschuld betekent, welke gevolgen een restschuld mogelijk voor u heeft en wat u daartegen kan ondernemen na verkoop van uw huis. 

Hoe ontstaat een restschuld?

 

Een restschuld ontstaat meestal als uw huis met verlies wordt verkocht en de verkoopopbrengst na verkoop van uw huis mogelijk niet voldoende is om het uitstaande saldo aan hypotheekschuld bij bijvoorbeeld de ING bank, ABN AMRO bank, Volksbank of de Rabobank te voldoen. Soms gebeurt dat vrijwillig, maar in de meeste gevallen wordt een huis in opdracht van de bank middels een executieveiling verkocht. Bijvoorbeeld omdat u eerder gestopt bent met betalen van uw financieringsverplichtingen richting de bank. Hoe groter de achterstand in de betalingsachterstand bij de bank, hoe groter de kans dat u na verkoop van uw huis met een restschuld achterblijft. 

Restschuld in beginsel terugbetalen

 

In de hypotheekakte is meestal bepaald dat u na verkoop van uw voormalig huis de restschuld, die resteert na aflossing van de hypotheekschuld, aan de bank dient terug te betalen. Dit betekent dat banken, bijvoorbeeld ING, ABN AMRO, Volksbank of de Rabobank een restschuldvordering op u hebben, omdat u aansprakelijk bent en gehouden wordt voor de restschuld.U bent dus niet alleen uw huis kwijt, u moet na verkoop van uw huis van de bank ook de restschuld volledig terugbetalen. Banken schakelen dan deurwaarders of incassobureau's in, die namens de bank de restschuld gaan incasseren. U heeft op dat moment echter onvoldoende middelen om de restschuld terug te betalen, waardoor u dus letterlijk met de rug tegen de muur staat.

BKR codering voor een restschuld

 

Als kerst op de taart worden uw persoongegevens in combinatie met negatieve coderingen opgenomen en bewaard in het BKR. Dit heeft als gevolg dat u in de toekomst vrijwel onmogelijk, dan wel slechts onder zeer bijzondere omstandigheden een bank bereid kan krijgen om aan u een hypotheeklening te verstrekken. Pas op het moment dat u de volledige restschuld heeft terugbetaald, plaatsen banken zoals ING bank, ABN AMRO bank, Volksbank of de Rabobank een werkelijke einddatum in het BKR. De BKR coderingen voor de restschuld, die na verkoop van uw huis zijn ontstaan, zijn dan in beginsel nog 5 jaar zichtbaar in het BKR. Dit betekent dat als u binnen 5 jaar nadat de eindcodering is geplaatst, het voor u bijzonder lastig wordt om een andere bank bereid te krijgen om aan u een nieuwe financering te verstrekken. 

U bent niet de enige met een (potentiële) restschuld

 

Op 29 oktober 2015 publiceerde het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) op haar website de resultaten uit het onderzoek naar de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van het huis. Hieruit bleek dat begin 2015 ongeveer 1,4 miljoen Nederlandse huishoudens met een 'onderwaterhypotheek' kampen. Dit betekent dus dat de waarde van de woning lager is dan het uitstaande saldo aan hypotheekschuld en veel consumenten dus kampen met een potentiële restschuld. De restschuldproblematiek is dus een maatschappelijk probleem.

Wat kunt u doen tegen een restschuld?

 

Mensen die na de verkoop van het huis met een restschuld achterblijven, staan niet zonder meer met lege handen. U kunt proberen om samen met de bank een oplossing te vinden voor de restschuld door middel van het afkopen van de restschuld, het laten kwijtschelden van de restschuld of de restschuld omlaag te krijgen. Dit met als belangrijkste argument dat de bank, zoals ING Bank, ABN AMRO Bank, Volksbank of de Rabobank, mogelijk haar zorgplicht heeft geschonden bij het adviseren of verstrekken van de hypotheeklening. Vaak blijkt namelijk dat de bank een hogere hypotheeklening aan u heeft verstrekt, dan u gelet op uw inkomen en uitgavenpatroon kon dragen. In dat geval is de bank mogelijk aansprakelijk te houden voor de door u geleden schade. Het is dan goed denbaar dat de bank dan de restschuld volledig dient kwijtschelden. U heeft dan mogelijk een potentiële schadevergoedingsclaim richting de bank, die u als 'wisselgeld' kan inzetten bij het vinden van een oplossing voor de restschuld die na verkoop van het huis is ontstaan. 

Restschuld na verkoop huis verhalen op de banken?

 

De gevolgen van de restschuld na verkoop van uw huis zijn dus erg ingrijpend. Vaak blijkt achteraf de oorzaak van de betalingsproblemen dat u een te hoge hypotheeklening verstrekt hebt gekregen van ING Bank, ABN AMRO Bank, Volksbank of de Rabobank. In dat geval kunt u de restschuld na verkoop huis mogelijk verhalen op de bank wegens schending van de zorgplicht en de wet. Banken mogen op basis van de wet namelijk geen hypotheeklening verstrekken als u door de verstrekking daarvan in betalingsproblemen komt. Als uw inkomen mogelijk ontoereikend is (geweest) voor het betalen van de maandlasten van de hypotheeklening, dan heeft de bank ook zeker een probleem. In dat geval heeft de bank mogelijk in strijd gehandeld met artikel 4:34 Wet op het financieel toezicht (Wft) en is de bank aansprakelijk te houden voor de restschuld, welke ontstaan is na de verkoop van uw voormalige huis. Het feit dat u en uw partner de maandlasten van uw hypotheeklening niet meer kunnen betalen, kan dus een belangrijke aanwijzing zijn dat de bank in het verleden in strijd heeft gehandeld met de wet bij het verstrekken van de hypotheeklening. Hieronder is een citaat opgenomen van een belangrijke wetsbepaling waarin staat dat banken een zorgplicht hebben:

 

"Artikel 4:34

1. Voor de totstandkoming van een overeenkomst inzake krediet, of een belangrijke verhoging van de kredietlimiet, dan wel de som van de bedragen die op grond van een bestaande overeenkomst inzake krediet aan de consument ter beschikking zijn gesteld, wint een aanbieder van krediet in het belang van de consument informatie in over diens financiële positie en beoordeelt hij, ter voorkoming van overkreditering van de consument, of het aangaan van de overeenkomst onderscheidenlijk de belangrijke verhoging verantwoord is.

2. De aanbieder gaat geen overeenkomst inzake krediet aan met een consument en gaat niet over tot een belangrijke verhoging van de kredietlimiet of de som van de bedragen die op grond van een bestaande kredietovereenkomst aan de consument ter beschikking zijn gesteld indien dit, met het oog op overkreditering van de consument, onverantwoord is.

3. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld met betrekking tot het eerste en tweede lid".

 

Wanneer dus blijkt dat de bank, bijvoorbeeld ING Bank, ABN AMRO bank, Volksbank of de Rabobank, in strijd met bovenvermeld artikel een hypothecaire financiering aan u hebben verstrekt, dan zijn de banken mogelijk aansprakelijk te houden voor de restschuld na verkoop huis wegens een zorgplichtschending. De bank had dit moeten voorkomen door de betreffende hypotheeklening niet, althans niet onder die voorwaarden, aan u te verstrekken. Zoals hierboven is gebleken zijn banken immers gehouden aan een overkrediteringsverbod (ex artikel 4:34 Wft). Achtergrond van deze wettelijke bepaling is dat nou juist restschulden moeten worden voorkomen. U kunt dan proberen om de restschuld na verkoop huis op de bank te verhalen.

AFM: banken moet een oplossing vinden voor de restschuld

 

De Autoriteiten Financiële Markten (AFM) houdt onder meer toezicht op banken zoals ING Bank, ABN AMRO bank, Volksbank of de Rabobank. De AFM controleert of banken bij het verstrekken van de hypotheeklening hebben voldaan aan de wet. Daarnaast controleert de AFM of banken een oplossing vinden voor de restschuld die ontstaan is na verkoop van het huis. De AFM heeft namelijk via verschillende rapporten en berichten banken  aangespoord om actief actie te ondernemen om restschuldproblemen met hun klanten op te lossen. zie bijvoorbeeld het AFM Rapport, “Betalingsachterstanden bij hypotheken, Voorkomen en oplossen van betalingsachterstanden in het belang van de klant”, van maart 2013. Voor restschulden heeft de AFM namelijk uitdrukkelijk bepaald dat klanten niet hun hele leven lang achtervolgd mogen worden (zie pagina 8 van het betreffende AFM Rapport). Op basis van dit rapport kunt u van de bank verwachten dat zij met een oplossing komt voor de restschuld.

Optie 1: buitengerechtelijke oplossing

 

Onze werkwijze is dat wij proberen om samen met u en de bank een praktische oplossing te vinden voor de restschuld die na verkoop van uw voormalige huis is ontstaan. Wij kunnen namens u proberen om de restschuld kwijtgescholden te krijgen, omlaag te kriijgen of af te kopen tegen betaling van een afkoopsom. Voordat wij iets voor u kunnen betekenen, moeten wij wel eerst uw dossier beoordelen. Om het dossier te kunnen beoordelen, ontvangen wij de volgende documenten:

 

1. Alle gegevens omtrent uw hypotheeklening bij bijvoorbeeld ING, ABN AMRO, Volksbank of de Rabobank. U moet hier denken aan de offerte voor de hypotheeklening, het advies, de koopovereenkomst van uw voormalige huis, de hypotheekakte, de akte van levering, taxatierapporten, etc.

2. De inkomenssgegevens van u (en van uw partner) ten tijde van het afsluiten van de hypotheeklening bij bijvoorbeeld ING, ABN AMRO, Volksbank of de Rabobank. Als u in loondienst was, dan moet u denken aan salarisstroken, werkgeversverklaring en de arbeidsovereenkomst. Als u een zelfstandige ondernemer was, dan hebben wij de jaarcijfers en stukken nodig op basis waarvan de bank destijds de hypotheeklening heeft verstrekt. Te denken valt aan jaarrekeningen, balans en winst- en verliesrekening over een periode van 3 jaren voorafgaand aan de verstrekking van de hypotheeklening;

3. Correspondentie met de bank, zoals bijvoorbeeld ING, ABN AMRO, Rabobank of de Volksbank en de financieel adviseur;

4. Correspondentie met deurwaarders en incassobureau waarin de restschuld wordt geincasseerd in verband met de verkoop van uw voormalige huis;

5. E-mails of brieven waaruit blijkt dat u een betalingsregeling heeft getroffen met de bank; en

6. Rekeningafschriften waaruit blijkt hoeveel u op dit moment hebt afbetaald op de restschuld.

ontstaan is na verkoop van uw 

Optie 2: gerechtelijke procedure starten of naar de geschillencommissie

 

Als het niet lukt om in het buitengerechtelijk traject een oplossing te vinden voor de restschuld, dan kunt u altijd overwegen om een gerechtelijke procedure te starten tegen de bank. In dat geval kunt u proberen om de restschuld die ontstaan is na verkoop van het huis te verhalen op de bank. U moet dan wel rekening houden met advocaatkosten, deurwaarderskosten en griffierecht. Deze kosten kunt u ook (deels) verhalen op de bank. Als u namelijk de procedure wint, dan dient de bank uw proceskosten te vergoeden conform het liquiditatietariefstelsel. U kunt ook eventueel overwegen om uw klacht voor te leggen aan het Kifid. U betaalt dan in beginsel alleen klachtgeld om uw klacht aan het Kifid voor te leggen. 

Vragen?

 

Heeft u een restschuld na verkoop huis opgelopen en wilt proberen deze restschuld op de bank te verhalen, dan kunt u contact opnemen met de advocaat financieel recht: de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte. Bel of stuur een WhatsApp naar het volgende telefoonnummer 06 15 43 85 06 of e-mail naar p.bonaparte@keizersadvocaten.nl.

 

© 2024 - Alle rechten voorbehouden aan de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte