Koper komt koopovereenkomst woning niet na?

In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat koopovereenkomsten van woningen door de koper niet meer wordt nagekomen. Bijvoorbeeld omdat een koper van een woning niet meer wil kopen, hij ziet opeens af van zijn bod op de woning, de koper trekt zich terug of hij betaalt de koopsom niet (volledig). Als de koper van uw woning de koopovereenkomst niet na komt, dan heeft u als verkoper een aantal rechten. De verkoper kan dan bijvoorbeeld nakoming vorderen van de koopovereenkomst en levering van de woning door middel van het versturen van een ingebrekestelling. In de ingebrekestelling wordt de koper gesommeerd om de koop van de woning na te komen. In een ingebrekestelling dient u dan bijvoorbeeld te vermelden dat de koper dient mee te werken aan het inplannen van een leveringsafspraak voor de woning bij de notaris. Komt de koper de koopovereenkomst van de woning ondanks de ingebrekestelling nog niet na, dan kan de verkoper onder bepaalde omstandigheden de koopovereenkomst van de woning ontbinden. Daarnaast kan de verkoper na de ontbinding van de koopovereenkomst van de woning aanspraak maken op het verbeuren van een boete door de koper. Voor veel mensen is het schrijven van een ingebrekestelling niet altijd makkelijk. In dit artikel is daarom een voorbeeldbrief voor een ingebrekestelling opgenomen. Deze voorbeeldbrief is opgesteld voor de situatie dat de koper de koopovereenkomst van de woning niet na komt. U kunt de voorbeeldbrief met enkele aanpassingen zelf naar de koper versturen. Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een ingebrekstelling waarin u de koper sommeert om de koopovereenkomst na te komen, dan doet u er verstandig aan om een advocaat of jurist in te schakelen. In dit artikel worden de rechten van een verkoper toegelicht op het moment de koper de koopovereenkomst van de woning niet na komt. 

De koper komt de koop van de woning niet meer na?

 

De afspraken over de verkoop van een woning worden tussen de verkoper en de koper vaak schriftelijk vastgelegd in een zogenoemde ‘koopovereenkomst’. Daarin staan onder meer de verplichtingen opgenomen van de koper, zoals het betalen van een koopsom en het meewerken aan de (juridische) levering van de woning. Dit betekent in de praktijk dat de koper de koopsom tijdig op een door de notaris aan te wijzen kwaliteitsrekening moet hebben overgemaakt en dat de koper op de datum van het passeren van de akte van levering bij de notaris aanwezig moet zijn zodat het transport van de woning kan plaatsvinden. Wat nou als de koper zich buiten de bedenktijd om zich bedenkt en zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet (meer) na komt? Bijvoorbeeld omdat hij de woning niet meer wil kopen, de koper ziet opeens af van zijn bod op de woning, de koper trekt zich terug of de koper betaalt de koopsom niet (volledig). In die gevallen kunt u als verkoper nakoming van de koopovereenkomst van de woning vorderen, tenzij de koper terecht een beroep doet op ontbindende voorwaarden, zoals bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud of hij doet een beroep op zijn wettelijke bedenktijd. De koper kan dan in die gevallen onder de koop van de woning uit. Echter, in alle andere gevallen kunt u vaak nakoming van de koopovereenkomst vorderen, want de kans is groot dat de koper de koopovereenkomst dient na te komen. Dat de koper opeens de woning niet meer wil kopen, van zijn bod afziet, zich terug trekt of de koopsom niet volledig of op tijd betaalt, geen valide argumenten om de koopovereenkomst niet meer te hoeven na komen.

Ingebrekestelling versturen als de koop niet wordt nagekomen

 

De verkoper die niet kan accepteren dat de koper de koopovereenkomst van de woning niet meer na komt, kan nakoming vorderen van de afspraken door het versturen van een zogenoemde ingebrekestelling. Een ingebrekestelling is een brief waarin u als verkoper ondubbelzinnig aan de koper kenbaar maakt dat deze aan zijn verplichtingen van de koopovereenkomst wordt gehouden. De verkoper dient dan aan te geven dat hij binnen 8 dagen nakoming verlangt van de koopovereenkomst van de woning. De verkoper stelt de koper ook aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden of lijdt doordat de koper de koopovereenkomst van de woning niet nakomt. Tot slot is in de koopovereenkomst voor woningen vaak een bepaling opgenomen dat de verkoper zonder rechterlijke tussenkomst aanspraak kan maken op het betalen van een opeisbare boete door de koper, gelijk aan 3% van de koopsom van de woning voor iedere dag tot aan de nakoming van de leveringsafspraak bij de notaris. Als de koper dan reageert met argumenten, zoals dat hij opeens de woning niet meer wil kopen, van zijn bod afziet, zich terug trekt of de koopsom niet volledig of op tijd betaalt, dan doet u er goed aan om een jurist of een advocaat in te schakelen.

Voorbeeldbrief voor een ingebrekestelling

 

Hieronder treft u een voorbeeldbrief van een ingebrekestelling aan die u als basis kan gebruiken bij het in gebreke stellen van een koper. U dient bij het onderwerp te vermelden dat het gaat om een 'ingebrekestelling'.

 

"Geachte heer, mevrouw, [namen kopers]

 

Op [datum] heb ik met u een koopovereenkomst gesloten voor de koop en de levering van de woning aan de [adres] te [plaats].

 

Optie 1: In de koopovereenkomst is bepaald dat u op [datum] dient te verschijnen voor de notaris om medewerking te verlenen aan de juridische levering van de woning. U bent echter niet verschenen.

 

Of

 

Optie 2: U diende uiterlijk op [datum] de koopsom te voldoen op de door notaris aan te wijzen kwaliteitsrekening, maar u heeft hier tot op heden niet aan voldaan.

 

Op grond hiervan stel ik vast dat u de verplichtingen van de koopovereenkomst van de woning niet bent na gekomen. Ik stel u dan ook aansprakelijk voor de door mij geleden en/of nog te lijden schade. Ik sommeer u om binnen 8 dagen alsnog aan uw verplichtingen te voldoen zodat de juridische levering van de woning alsnog kan plaatsvinden. Daarnaast verbeur ik op basis van de koopovereenkomst van u een opeisbare boete van 3% voor iedere dag dat voorbij gaat totdat u de koopovereenkomst bent nagekomen. 

 

Onder voorbehoud van alle rechten en weren, verblijft,

 

Met vriendelijke groet".

 

Let op! Een voorbeeldbrief voor een ingebrekestelling waarin de koper houdt aan de koop van de woning kan soms onvoldoende zijn. Het opstellen van een ingebrekestelling waarin u de koper sommeert om de koopovereenkomst van de woning na te komen blijft immers maatwerk. Het kan daarom verstandig zijn dat u een jurist of advocaat inschakelt die namens u een volledig correcte ingebrekestelling opstelt en verstuurt. U doet er goed aan om een ingebrekestelling per aangetekende post te versturen en daarvoor per e-mail. Dan kunt u in ieder geval in een kort geding procedure aantonen dat de ingebrekestelling daadwerkelijk is verzonden. Het versturen van een ingebrekestelling vergroot in ieder geval uw kansen als verkoper dat de koper de koopovereenkomst van de woning na komt.

Nakoming van de koopovereenkomst in kort geding inroepen?

 

Als u als verkoper de koper liever aan de koopovereenkomst houdt, dan kunt u door middel van een kort geding procedure nakoming van de koopovereenkomst vorderen. Dat gaat door middel van het opstellen van een kort geding dagvaarding. Daarvoor dient u dan een advocaat in te schakelen. In de kort geding dagvaarding procedure dient u aan te tonen dat partijen een (onvoorwaardelijke) koopovereenkomst hebben gesloten. U dient dan ook aan te tonen dat de koper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt doordat hij bijvoorbeeld niet meewerkt aan het inplannen van een leveringsafspraak bij de notaris of het betalen van de koopprijs op de kwaliteitsrekening van de notaris. Als de koper de koopovereenkomst niet na komt, kunt bij de rechter in kort geding vragen om een termijn te stellen waarbinnen de koper dient mee te werken aan zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst op straffe van het opleggen van een dwangsom. Een dwangsom is dan een bedrag, bijvoorbeeld € 500,00 per dag met een maximum van € 15.000,00, die de koper aan de verkoper dient te betalen voor iedere dag dat de koper nalaat om de koopovereenkomst na te komen. 

Ontbinding inroepen van de koopovereenkomst bij niet nakoming

 

Als de koper de koopovereenkomst ondanks de ingebrekestelling (opnieuw) de koopovereenkomst van de woning niet na komt, dan kunt u onder bepaalde omstandigheden de koopovereenkomst ontbinden. U kunt dan onder bepaalde omstandigheden ook aanspraak maken op het betalen van een boete door de koper van 10% van de koopsom voor de woning. Door het inroepen van de ontbinding van de koopovereenkomst ontstaan er ongedaanmakingsverbintenissen. Dat betekent dat een eventuele betaalde koopsom aan de koper dient te worden terugbetaald, maar eventueel met aftrek van de verschuldigde boete.

Vragen?

 

Heeft u juridisch advies nodig omdat de koper van uw woning de koopovereenkomst niet na komt, dan kunt u contact opnemen met de advocaat financieel recht: de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte. Bel of stuur een WhatsApp naar het volgende telefoonnummer 06 15 43 85 06 of e-mail naar p.bonaparte@keizersadvocaten.nl.

 

© 2024 - Alle rechten voorbehouden aan de heer mr. P.A. (Pietro) Bonaparte